财联社8月25日讯（编辑 李响）近日，合景泰富集团发布公告显示，该集团上半年预期净亏损99亿元以内，而去年同期净利润约为4.35亿元，同比下滑幅度之大令市场震惊。截至8月25日收盘，合景泰富港股下跌5.10%，报0.93元，本周合计下跌13.89%。
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合景泰富集团境外多只美元债已发生实质性交叉违约，目前在公开市场融资可能性很小，为了降低负债，公司以出售优质资产为主要手段，盘活资金流动性，但收效并不明显。
相比合景泰富集团到期的债务，其三大主营业务持续下滑才是投资者应该最需关注的因素，整体来看，仅靠兜售资产的方式完成债务偿还不能持久，公司还需从其他方式化解高企的债务压力。
境外债违约成为压垮合景泰富最后一根稻草
今年5月14日，合景泰富一笔于2024年1月到期的6.0%票息的优先票据，未能在当日兑付1.19亿美元的本息，至此，苦苦支撑零违约记录的合景泰富遭遇债务风险。
图：合景泰富集团6%N20260814美元债走势图
数据来源：Wind，财联社整理压垮地产公司的“稻草”往往从境外债开始。8月25日，合景泰富一笔6%N20260814美元债，已跌至8美元。
据Wind数据，截至2023年8月25日，合景泰富集团境外美元债共9只，存续金额合计约43.34亿美元。一年内到期的有3只，合计金额约17.95亿美元。
早在去年，合景泰富(01813.HK)意识到流动性危机，并于2022年9月2日发布公告，对旗下2022-2023年即将到期的三笔境外美元债进行交换要约，延长债务到期期限；同时，对其2024-2027年到期的六笔美元债券开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。
交换代价为，每1000美元的2022年9月到期美元票据，其用2024年1月新票据本金总额950美元替换，另以现金偿还本金50美元，同时给予投资者5美元奖励金。每1000美元的2023年9月到期美元票据，其用2024年8月新票据本金总额1000美元替换，并给予持有人现金5美元的奖励以及偿付任何应计利息。
在公告发布前后，公司还在积极“自救”，通过新增出售事项来提高资产周转率，包括13亿港元出售香港启德给龙湖，3.71亿元出售成都攀成钢给香港置地。
然而从最终的结果来看，一切并不那么美好。在要约交换后的首期本息1.19亿美元的偿还上，合景泰富无力支付，并且，此前不久，该公司在2023年1月成功发行了7亿元中期票据获得了融资。
优质资产减少，主营业务利润下滑，入不敷出
通过观察公司2022年中报和2022年年报中的变化，可以看到，在土地储备方面，截至2022年6月30日，合景泰富旗下共拥有177个项目，拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米，总建筑面积约2062万平方米，而截至2022年末，公司土地储备（不含尾盘）的全口径建筑面积为1,162.64万平方米，相比半年前缩水了22.18%。销售和收入方面，2022年，合景泰富预售额合计508.6亿元，预售面积为256.7万平方米；录得营业收入为134.53亿元，较2021年的238.45亿元减少43.6%。
利润方面，合景泰富的毛利润是负数。对此，合景泰富解释称，是由于房地产项目做过减价促销，加上车位及公租房等低毛利或负毛利的物业交付面积增加，导致房地产开发销售毛利率降为-26.74%。
除房地产开发销售以外，合景泰富另两块主营业务分别为酒店运营和物业投资。不过受居民商旅活动减少，商办物业出租率和酒店入住率均有所下降。
图：近年来公司主要板块收入和毛利率构成（亿元、%）
数据来源：中诚信国际，财联社整理截至2022年末，公司总资产1998.84亿元，资产负债率79.89%。公司债务融资结构以银行借款为主，其次为美元优先票据、境内公司债，并辅以少量信托借款等。公司综合融资成本同比上升0.2%，达到6.3%。
需要关注的是，2023年4月28日，公司未能按期偿还合计2.12亿元的银行及其他借款，触发若干长期附息银行及其他借款折合人民币311.63亿元须按要求偿还。此后，公司未在2023年5月14日赎回其于2022年9月份要约交换后的票据需于当日强制赎回的首期本金及利息1.19亿美元，构成违约事件，同时其余存续美元债亦已交叉违约，公司正探寻境外债务的全面解决方案。此外，公司境内公司债合计56.18亿元将于2023年内到期或到回售期。
中诚信认为，合景泰富当前流动性紧张，公开市场融资可能性很小。
为降负债，合景泰富兜售资产
最近为了降低负债，合景泰富兜售项目的新闻也被投资者关注。
8月15日晚间，合景泰富连发两份公告，将苏州朗月滨河雅苑50%股权、苏州明月滨河51%股权、杭州春来晓园50%股权转让给合作方绿城中国，代价分别为5.17亿元、3.78亿元、11.77亿元，总计20.72亿元。
此次交易代价综合考虑了项目公司资产净值、信贷及债务总额、物业销售率/去化率等因素。截至2023年6月30日，苏州两项目未经审核的资产净值分别为10.39亿元、7.33亿元，杭州项目资产净值为23.5亿元。
不过，合景泰富从上述交易中获得的现金流补充极为有限。公告显示，交易价款主要用来偿付合景泰富对项目公司的贷款，其中朗月滨河雅苑的贷款为2.71亿元，明月滨河为4.32亿元，杭州春来晓园为12.13亿元，合计19.16亿元。苏州两项目的交易对价还将代偿杭州项目3600万元贷款。清偿全部贷款后，此次交易价款剩余约1.56亿元。
另外在今年5月12日，合景泰富还亏本甩卖了旗下上海兆景、上海锦怡100%股权出售给中国平安，总代价约7.5亿元。按照2022年年末的公允价值来算，此次合景泰富净亏损0.27亿元。
本文源自财联社 李响
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